国产REITs终于来了！
之前在《REITs来了》已经给大家详细讲解了REITS到底是什么。
因为参与门槛低，收益和流动性也不错，它可以说是普通人参与房地产投资的最好机会！
现在终于盼来了，是不是可以买买买了？
先别急，国产REITs毕竟才刚开始试点阶段，知己知彼才能百战不殆，咱先去了解了解再说不迟！
一、知“基”知彼，百战不殆
通过沪深两个交易所官方公告显示，两市此次共计发行了9只公募REITs，其中上交所5只，深交所4只，募集总规模在300亿左右！
以下几方面重点关注：
1.发行价
跟以往的公募基金不同的是，以往的公募基金发行价都是1元，此次新发的基础设施基金采取的是类似于股票IPO发行流程，在正式上市之前会有一个询价的过程，除了蛇口产业园和广州广河两个基金是25号询价外，其他基金今天已全部开始了询价，具体上市价格以公告为准！
2.原始配售比例
这批基金都是通过战略配售、 网下发售和网上认购的方式进行，前两类一般是针对有实力的投资者和机构，而我们参与的是网上认购，具体等公布时间就好了。
原始权益人或发起人，是公募基金的战略配售者，持有基金份额不低于20%，也就是说，资产上市后，原始权益人自然成为投资者之一，而且很有可能是大股东。
所以对于原始权益人而言，资产上市之后，自身利益与资产运营管理水平直接挂钩，所以更高的战略配售比例更能保障投资人的利益。
建议优选原始战略配售比例在50%以上的。
3.投资标的
国外的公募REITs是可以投资多种类地产物业项目的，而中国目前正在推行“房住不炒”政策，所以是不允许投资住宅、酒店、写字楼、商场等房地产项目，首批项目仅涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型。
从1990年到现在，过去30年美国REITS的整体收益10.26%-10.73%，部分产品的收益略高于标普500的10.42%。
因为基础设施的收益大概率不及商业写字楼、商场或住宅的收益高，所以国产REITs的收益率或不及美国。
4.投资收益
发行公告称，基础设施公募REITs的80％以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，其余则投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具。
也就是说此次新发基金的仓位组合是：基础设施+低风险资产
那么REITs的收益将主要来源于3部分：
基础设施的租金或者管理费收益，其中至少90%的净利润要给基民
基金净值提升的收益
低风险资产的投资收益
分红派息率是该类基金主要的收益部分，所以优选分红派息率较高的基金。
5.费用
REITs基金收取管理费、托管费、认购费等费用，不过管理费采取固定+浮动的模式，因为采取封闭运作模式，没有申购费及赎回费。
即EBITDA完成率越低，管理费越低，当 EBITDA 完成率＜85%时，浮动管理费=0。
6.基金运作类型
9只基金都是封闭式运行的，最低的存续期都有15年，最高的99年，期间是不再开放申购赎回的。
99年？！第一反应是不是期限太长，想卖卖不掉怎么办呢？
别着急，场外基金账户认购的投资者也可以通过转托管业务将资金转移到场内进行交易，也就是说将场外基金转到场内，在二级市场就可以交易了。（如何转换？后期待基金正式上市后再给大家科普）
现在对于新发基金也有了一个初步的了解，那到底能不能买呢？
二、到底能不能买？
如果想要做第一批吃螃蟹的人当然也未尝不可，因为对于普通投资者来说，这可是一个参与由国家发起的百亿级别的投资项目啊！由国家背书还是很安全的。
另外，该类基金强制分红策略也是优于其他基金的，公募REITs强制分红比率高，且具有类固定收益产品的属性。按规定，公REITs“应当将90％以上经审计年度可供分配利润以现金形式分配给投资者”，且每年不得少于1次。
基于国产REITs目前的投资标的较少，还是应该有一个合理的预期的，从招募说明书中的分红派息率来看，大部分的基金收益率也就是债券的水平。
另外，如果对该类投资比较看好，可以将它作为资产配置中的一个分支，毕竟它与其他证券类资产重合性较小，可以起到分散风险的作用。
但是，任何投资都是有风险的，毕竟投资市场哪有一成不变的呢？我们也要提前了解各类风险，提前做好最坏结果的心理准备！
三、风险预警
1.市场风险：基础设施公募REITs也是具有一定风险的，如底层资产是高速公路，则有可能受到疫情导致的车流量下降的影响，产业园区则有可能受到产业升级导致的出租率波动的影响。
不可预测的市场风险将直接影响投资收益，且新发的9只REITs投资标的过于单一，并不能很好的起到分散风险的作用，想要抵御这类风险，还应该做好其他资产配置。
2.基金净值波动风险：公募REITs的存续期间较长，如果市场环境基本面随着时间的推移发生变化，公募REITs的本金波动是值得关注的风险。
就像我们投资以往的公募基金一样，要做好坦然面对基金净值波动，尤其是基础设施类基金，我们更要做好长线投资的准备，在大幅回撤来临时你是否可以避免追涨杀跌？
3.折价风险：虽然这批基金后期会在场外和场内都上市，可以从场外进行转托管到场内，但参考以往封闭式基金，上市之后大概率会有折价，是有可能出现亏损的。
4.不确定性风险：因国产REITs的类型有别于国外，所以国外投资收益并无实质性的参考。且国产REITs毕竟是刚刚试点，并没有以往业绩数据参考，所以存在很大的不确定性。
这个市场，本身就是风险与机遇并存的，
是直面风险挑战机遇？
还是规避风险伺机而动？
编编还是建议大家谨慎为主，比较稳妥的是待上市后观望一下再上车也不迟，
毕竟新发基金还是存在很多的不确定性。
投资还是要“稳稳”的幸福！
你说呢？